Louis Armstrongweg 122-212 B.V.

In het kort

Wat vindt NLInvesteert?

De Veldboom Vastgoed Groep (VVG) heeft de afgelopen 16 jaar een courante vastgoedportefeuille weten op te bouwen met bijna 800 verhuurde eenheden en een jaarlijkse huurstroom die de komende maanden over de EUR 10.000.000,= heen zal gaan. Deze huurstroom zal, zoals in de financiële paragraaf geprojecteerd, de komende jaren verder toenemen door:

• Het realiseren van plannen op de ontwikkellocaties die in bezit zijn van VVG;
• Aangekochte kantoorpanden die worden getransformeerd naar woningen;
• Bestaand residentieel vastgoed wordt verbouwd waardoor er meer eenheden komen;
• Jaarlijkse huurverhoging.

Het gaat in voorliggend financieringsplan om de aankoop van een in 2018 getransformeerd kantoorgebouw (Louis Armstrongweg 122 t/m 212) met daarin 46 een/twee/driekamer appartementen met 58 parkeerplaatsen. Gemiddelde metrage tussen 58 en 91 vierkante meter. De locatie bevindt zich op loopafstand van het treinstation Almere Muziekwijk en winkels. Er is geen leegstand. Het complex is voorzien van het duurzaamheidslabel A.

Voor de aanschaf en beoogde verbouwing is er naast de eigen inbreng van de ondernemer, een financieringsbehoefte van EUR 15.300.000,=. Cofinancier RNHB verstrekt een lening van EUR 11.200.000,=. De rente is 3,25% vijf jaar vast en de aflossing bedraagt 1% van de hoofdsom ingaande op de eerste rentevervaldatum. Zekerheden zijn een 1e hypotheek van EUR 11.200.000,= op het OG Louis Armstrongweg 122-212 te Almere, verpanding huurpenningen en verzekeringspenningen (beiden eerste in rang).

Investeerders via NLInvesteert krijgen de gelegenheid om een aflossingsvrije financiering te verstrekken van EUR 4.100.000,= met een looptijd van maximaal 36 maanden en een rentevergoeding van 9,25%. Hiervan wordt 6,25% p.j. maandelijks uitgekeerd en gedurende de looptijd geldt er een vergoeding van 0,25% per maand over de initiële hoofdsom. Deze wordt afgerekend bij (vervroegde) aflossing.

Op basis van de huidige huurinkomsten kunnen de renteverplichtingen richting de cofinancier en NLInvesteert  worden opgebracht.

RNHB staat geen tweede hypotheek toe. Als alternatieve zekerheid voor investeerders, geldt er een notariële  verkoopvolmacht op het onroerend goed, verpanding van de aandelen van Louis Armstrongweg 122-212  B.V., een persoonlijke borgstelling van EUR 2.050.000,= en een rentegarantie vanuit de VVG groep.

Nadere toelichting
De aankoopprijs is EUR 13.400.000,= en wordt gekocht van een derde partij die bij NLInvesteert bekend is. De huidige huur is EUR 604.000,= per jaar. Door dit appartementencomplex op het kwaliteitsniveau van VVG te brengen zal er de komende jaren een huurverhoging worden gerealiseerd van EUR 206.000,=. Met het opfrissen van de gemeenschappelijke ruimtes en het plaatsen van groen rondom het appartementencomplex zal gelijk na overdracht worden gestart. Om het kwaliteitsniveau voor de appartementen te realiseren is men afhankelijk van de mutatiegraad van dit appartementencomplex. Op basis van de mutatiegraad van 35% moet dit binnen drie jaar te realiseren zijn. Eerdere vergelijkbare projecten van VVG hebben dit verloop (en sneller) ook laten zien. De te verwachten investering per appartement is EUR 15.000,=. Op basis van 46 appartementen is dit afgerond in totaal een investering van EUR 700.000,= verspreid over 3 jaren. Deze verbouwing wordt middels een bouwdepot ad EUR 700.000,=  door NLInvesteert beschikbaar gesteld. Daarnaast wordt er door de ondernemer EUR 100.000,= aan eigen middeleningebracht. Met het bouwdepot, eigen inbreng en het exploitatieresultaat kan de investering worden gedaan. Na drie jaar wanneer alle appartementen zijn verbouwd, zal de jaarhuur EUR 810.000,= bedragen. Bovengenoemde verbouwingen kunnen zonder bouwvergunning.

VVG zal ook de procedure opstarten om een tweetal extra verdiepingen op het gebouw te plaatsen om hiermee minimaal 18 extra appartementen te realiseren. Deze plannen (fase 2) passen binnen het bestemmingsplan, constructie van het gebouw en de visie die de gemeente Almere heeft ontwikkeld voor de Muziekwijk/Louis Armstrongweg. Voor deze aanpassingen is wel een vergunning nodig. De verwachtte doorlooptijd van het aanvragen van de benodigde omgevingsvergunning en realisatie zal 2 tot 3 jaar bedragen. In dit financieringsplan hebben wij het alleen over de realisatie van fase 1.

Na de vergunningsvrije aanpassingen (fase 1) die wij hierboven beschreven hebben zullen na drie jaar de huurinkomsten EUR 810.000,= per jaar bedragen. Het onroerend goed wordt na bovengenoemde aanpassingen en jaarlijkse huurverhoging getaxeerd op EUR 18.800.000,=. Na drie jaar zal op basis van de waarde ontwikkeling en de omgevingsvergunning en voor het realiseren van  de extra appartementen een herfinanciering plaatsvinden. Op basis van de huidige uitgangspunten financieren banken vastgoed op deze locaties, met deze omvang en op een hoog afwerkingsniveau op een LTV van ongeveer 70/80%.

VVG heeft veel ervaring met het toevoegen van waarde op aangekocht onroerend en heeft deze reputatie ook bij zijn andere stakeholders (gemeenten, banken, huurders etc.). Om het eventuele renterisico voor de investeerders te mitigeren wordt er door VVG een rentegarantie afgegeven. Na 3 jaar worden de investeerders afgelost uit herfinanciering.

Wilt u meer weten over dit project?

Bent u benieuwd naar de achtergronden en de uitgebreide analyse van dit project? Log dan nu in.