Hoeveel eigen geld heb je nodig voor vastgoedfinanciering?
Koop je vastgoed als belegging of voor je eigen onderneming, dan moet je vrijwel altijd een deel zelf financieren: een deel van de koopsom én de bijkomende kosten.
Hoeveel dat is, hangt vooral af van hoeveel een financier wil lenen ten opzichte van de getaxeerde waarde. Dat percentage wordt bepaald door het type pand, de verkoopbaarheid, je financiële positie, het gebruik (eigen gebruik of belegging) en de extra zekerheden die je kunt bieden.
Banken financieren doorgaans 60 tot 80% van de getaxeerde waarde. Deze verhouding heet de loan-to-value (LTV). Het restant kun je deels aanvullen met alternatieve financiering, zoals een achtergestelde lening of crowdfunding. Bij een courant pand en een sterke financiële positie is zo in totaal tot circa 90% LTV haalbaar. De resterende 10%, plus de bijkomende kosten, breng je zelf in.
Helemaal zonder eigen inbreng lukt het in de praktijk vrijwel nooit: financiers willen dat je als ondernemer zelf ook risico draagt. Reken dus op minimaal 10% van de taxatiewaarde, plus de bijkomende kosten, zoals overdrachtsbelasting, notaris-, advies- en taxatiekosten.
Waarom moet je eigen geld inbrengen?
Een financier verstrekt een lening op basis van het vastgoed als onderpand. Dat onderpand moet het geleende bedrag ook in een ongunstig scenario kunnen dekken. Daarom financiert een financier nooit de volledige waarde van een pand, en vormt je eigen inbreng een noodzakelijke buffer.
De belangrijkste reden is de waarde van het onderpand. De taxatiewaarde gaat uit van een verkoop onder normale omstandigheden. Moet een pand onder druk worden verkocht, bijvoorbeeld omdat de aflossingsverplichtingen niet worden nagekomen, dan ligt de opbrengst doorgaans lager. Ook marktschommelingen kunnen de waarde drukken. Hoe groter het aandeel eigen vermogen, hoe meer ruimte er is om een waardedaling op te vangen zonder dat de financier verlies lijdt.
Daarnaast speelt risicodeling een rol. Financiers verwachten dat ondernemers en beleggers zelf financieel betrokken zijn bij hun investering. Een eigen inbreng toont vertrouwen in het project en vergroot de betrokkenheid bij een succesvolle uitvoering. Bovendien geeft het inzicht in je financiële positie: wie eigen vermogen heeft opgebouwd, laat zien dat hij financieel solide is en in staat is om tegenvallers op te vangen.
Welke bijkomende kosten moet je zelf betalen?
Naast het deel van de koopsom dat je zelf inbrengt, betaal je ook de bijkomende kosten van de aankoop en de financiering. Deze kosten worden in de regel niet meegefinancierd, omdat ze de waarde van het onderpand niet verhogen. Het is daarom belangrijk om ze vooraf goed in kaart te brengen.
Overdrachtsbelasting
De grootste kostenpost is de overdrachtsbelasting. Voor zakelijk vastgoed, zoals bedrijfspanden, kantoren en winkels, geldt een tarief van 10,4%. Voor beleggingswoningen geldt sinds 2026 een lager tarief van 8%. Bij de aankoop van een nieuw pand of een bouwterrein is vaak btw verschuldigd in plaats van overdrachtsbelasting.
Notariskosten
De notaris stelt de akte van levering en de hypotheekakte op en verzorgt de inschrijving in het Kadaster. Bij complexere transacties, bijvoorbeeld met meerdere partijen of een aankoop via een vennootschap, liggen deze kosten hoger.
Taxatiekosten
Een financier vraagt vrijwel altijd om een gevalideerd taxatierapport van een onafhankelijk taxateur. De kosten hiervan zijn afhankelijk van de waarde en complexiteit van het pand.
Advies- en afsluitkosten
Hieronder vallen de kosten van een financieringsadviseur en eventuele afsluit- of arrangementskosten die de financier in rekening brengt. Dit laatste is vaak een percentage van het leenbedrag.
Onderzoekskosten
Afhankelijk van het pand kunnen aanvullende onderzoeken nodig zijn, zoals een bouwkundige keuring, een milieuonderzoek of een juridische due diligence. Ook deze kosten komen voor rekening van de koper.
Makelaarskosten
Schakel je een aankoopmakelaar in, dan betaal je daarnaast courtage.
Als vuistregel kun je rekenen op bijkomende kosten van circa 11 tot 13% van de koopsom: 10,4% overdrachtsbelasting plus 1 à 3% overige kosten. Bij grotere transacties ligt dit percentage doorgaans lager.
Hoe kun je met minder eigen geld vastgoed financieren?
Een eigen inbreng is bijna altijd nodig, maar die hoeft niet volledig uit spaargeld of liquide middelen te komen. Er zijn verschillende manieren om de benodigde eigen inbreng te verkleinen of op een andere manier in te vullen.
Aanvullende zekerheden bieden
Hoeveel een financier wil lenen, hangt sterk af van de zekerheden die tegenover de lening staan. Kun je naast het aan te kopen pand extra zekerheid bieden, dan neemt het risico voor de financier af en kan de financiering hoger uitvallen. Denk aan een hypotheekrecht op ander vastgoed in je bezit, een borgstelling of het verpanden van andere bezittingen.
Overwaarde van bestaand vastgoed benutten
Heb je al vastgoed in bezit dat in waarde is gestegen of waarop al flink is afgelost, dan kun je die overwaarde inzetten. Door het bestaande pand te herfinancieren, maak je vermogen vrij dat je als eigen inbreng voor de nieuwe aankoop kunt gebruiken.
Een achtergestelde lening aantrekken
Een achtergestelde lening, ook wel mezzaninefinanciering genoemd, overbrugt het verschil tussen de bankfinanciering en je eigen inbreng. Bij een faillissement wordt deze lening pas na de bank terugbetaald. Daarom beschouwen banken een achtergestelde lening vaak als aanvulling op het eigen vermogen. De rente ligt hoger dan bij een bankfinanciering, omdat de financier meer risico loopt.
Crowdfunding
Via een crowdfundingplatform financieren meerdere investeerders samen een deel van je vastgoedproject. Crowdfunding wordt vaak ingezet naast een bankfinanciering, om het tekort tussen de banklening en de eigen inbreng te overbruggen. Het proces verloopt doorgaans sneller en flexibeler dan bij een bank.
Houd er rekening mee dat financieren met minder eigen geld hogere financieringslasten met zich meebrengt. Aanvullende financiering kent een hogere rente dan een bankfinanciering, en een hogere totale LTV vergroot het risico bij een waardedaling of tegenvallende huurinkomsten. Bereken daarom vooraf of de huur- of bedrijfsinkomsten voldoende zijn om alle financieringslasten ook op langere termijn te dragen.
Hoe kan NLInvesteert helpen met het financieren van vastgoed?
Hoeveel eigen geld je nodig hebt, hangt sterk af van de manier waarop je financiering is opgebouwd. Bij NLInvesteert kijken we daarom niet alleen naar wat één financier wil lenen, maar naar de financieringsstructuur die het beste past bij jouw pand en jouw situatie. Dat kan door verschillende financieringsvormen te combineren, maar ook door tijdelijk te overbruggen naar een uiteindelijke bankfinanciering.
Financiert de bank niet het volledige benodigde bedrag, dan vullen we de bankfinanciering aan met bijvoorbeeld een achtergestelde lening of crowdfunding. Daarvoor werken we samen met ruim 70 financieringspartners en hebben we een eigen platform met duizenden private investeerders.
Is een bankfinanciering op dit moment nog niet haalbaar, bijvoorbeeld omdat een pand eerst gerenoveerd of verhuurd moet worden? Dan biedt de NLI Brugfinanciering tot 85% LTV een tijdelijke oplossing, totdat je kunt herfinancieren bij een bank.
Praktijkcase: de Scheveningse Pier
Hoe een financieringsstructuur in de praktijk werkt, laat Saman Mohammadi zien. Met zijn bedrijf REBORN kocht hij de Scheveningse Pier, een van de meest complexe vastgoedprojecten van Nederland. Alleen al tot de start van de bouw is ongeveer € 23 miljoen nodig: circa € 10 miljoen voor de aankoop en € 13 miljoen voor onder meer architectuur, constructie en installaties.
REBORN financiert zijn projecten doorgaans in lagen. De bank neemt de eerste 50 tot 55% voor haar rekening. Een vaste groep van zo’n 160 private investeerders financiert het volgende deel. De laatste 20% bestaat uit eigen vermogen. Ook bij een ervaren ontwikkelaar als REBORN is een substantiële eigen inbreng dus een vast onderdeel van de financiering.
Bij de pier bleek die structuur niet vanzelfsprekend. Banken zijn terughoudend bij risicovolle ontwikkelingen. Daarom zocht REBORN de aanvulling bij alternatieve financiers. Via NLInvesteert haalde het bedrijf € 12,5 miljoen op. In de video vertelt Saman hoe hij de financiering van de pier rond kreeg en wat hij als ondernemer leerde van tegenslagen.