De LTV, wat staat voor Loan to Value (in het Nederlands ook wel de lening- tot-waarde-verhouding genoemd), is een cruciale financiële ratio die de verhouding weergeeft tussen de hoogte van een lening en de marktwaarde van het onderpand dat tegenover die lening staat. Het is een van de belangrijkste instrumenten die banken en financiers gebruiken om het risico van een financiering – met name bij vastgoed of kostbare bedrijfsmiddelen – in te schatten.
De LTV wordt berekend door het totale leenbedrag te delen door de getaxeerde marktwaarde van het onderpand. De uitkomst wordt uitgedrukt in een percentage.De formule ziet er als volgt uit:
Loan to value (LTV) = ((Hoogte van de lening) / (Marktwaarde van het onderpand)) x 100%
Voorbeeld: Koop je een bedrijfspand met een marktwaarde van € 500.000 en heb je daarvoor een lening nodig van € 350.000? Dan is de LTV ($350.000 / 500.000) x 100%) exact 70%.
Hoe lager de LTV, hoe minder risico de financier loopt en hoe gunstiger de voorwaarden voor de lener vaak zijn. Financiers hanteren verschillende risicoklassen:
De LTV speelt een hoofdrol bij de aanvraag van hypothecaire leningen en zakelijke vastgoedfinancieringen. Daarnaast blijft de LTV gedurende de hele looptijd van de lening van belang. Net als de DSCR wordt de LTV vaak als convenant (contractuele voorwaarde) opgenomen in de financieringsovereenkomst.
Als de vastgoedmarkt instort en de waarde van het onderpand flink daalt, stijgt de LTV automatisch. Mocht de LTV hierdoor over een afgesproken grens heen gaan, dan kan de financier eisen dat er extra wordt afgelost om het risico weer binnen de perken te brengen.
Het grootste voordeel van de LTV is dat het direct inzicht geeft in de solvabiliteit en de risicobuffer van een specifieke financiering. Mocht de geldnemer onverhoopt niet meer aan de verplichtingen kunnen voldoen, dan weet de financier dankzij de LTV hoe groot de kans is dat de schuld volledig kan worden terugbetaald via de verkoop van het onderpand.
Een nadeel is dat de LTV volledig afhankelijk is van de marktwaarde. Dit maakt de ratio gevoelig voor schommelingen op de vastgoedmarkt. Bovendien zegt een LTV niets over de cashflow van een bedrijf: een onderneming kan een prachtig pand bezitten met een lage LTV, maar alsnog failliet gaan omdat er maandelijks onvoldoende geld binnenkomt om de rente en aflossing te betalen.
Waar de LTV en de DSCR vaak hand in hand gaan bij een financieringsaanvraag, kijken ze naar twee compleet verschillende aspecten van risico:
Kort gezegd: De DSCR bepaalt of je de lening kunt dragen, de LTV bepaalt wat de financier kan verhalen als je niet meer kunt betalen.
NLInvesteert helpt ondernemers bij het structureren van passende bedrijfs- en vastgoedfinancieringen. Waar traditionele banken soms rigide vasthouden aan een lage maximale LTV, kijken wij naar het grotere plaatje. Door stapelfinanciering toe te passen, waarbij we bijvoorbeeld bancair geld combineren met investeerderskapitaal, kunnen we vaak een hogere LTV realiseren dan de bank alleen. Wil je weten wat de mogelijkheden zijn voor jouw vastgoed- of bedrijfsproject? Neem dan contact met ons op.
Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Ut elit tellus, luctus nec ullamcorper mattis, pulvinar dapibus leo.
