Achter de Hoven B.V.

In het kort

Wat vindt NLInvesteert?

Veldboom Vastgoed Groep (VVG) heeft de afgelopen 16 jaar een courante vastgoedportefeuille opgebouwd met bijna 800 verhuurde eenheden en een jaarlijkse huurstroom die de komende maanden over de EUR 10.000.000,= heen zal gaan. Deze huurstroom zal, zoals in de financiële paragraaf geprojecteerd, de komende jaren verder toenemen door:

• Het realiseren van plannen op de ontwikkellocaties die in bezit zijn van VVG;
• Aangekochte kantoorpanden  die worden getransformeerd naar woningen;
• Bestaand residentieel vastgoed dat wordt verbouwd waardoor er meer eenheden komen;
• Jaarlijkse huurverhogingen.

Voorliggende financieringsbehoefte betreft de aankoop van een appartementencomplex in Leeuwarden. Dit appartementencomplex met 74 studio-appartementen is in 2018 opgeleverd na transformatie van een tweetal kantoorgebouwen (bouwjaar 1994). De locatie bevindt zich op loopafstand van het centrum en het treinstation. Er zijn meerdere gezamenlijke buitenruimten. Er is geen leegstand. Het complex is voorzien van zonnepanelen en heeft duurzaamheidslabel A.

De huidige huuropbrengst is EUR 426.000,= per jaar. Door dit appartementencomplex op het kwaliteitsniveau van de VVG-standaard te brengen, kan er de komende jaren een huurverhoging worden gerealiseerd van ~EUR 100.000,=. Gegeven de mutatiegraad van 34% moet dit binnen drie jaar te realiseren zijn. De geschatte investering per appartement is EUR 4.500,=.

Bovengenoemde aanpassingen kunnen zonder bouwvergunning. VVG zal ook een procedure opstarten om daar waar passend extra appartementen te maken. Zo wil VGG een extra verdieping op beide gebouwen realiseren. Deze plannen passen binnen het bestemmingsplan en de bouwconstructies van de beide gebouwen. Voor deze aanpassingen is een vergunning nodig. De verwachtte doorlooptijd van het aanvragen van de benodigde omgevingsvergunning en realisatie zal 2 tot 3 jaar bedragen.

De koopsom inclusief kosten koper bedraagt EUR 9.450.000,=. NIBC verstrekt op basis van een eerste hypotheek 6.950.000,= tegen 2,80% rente. Investeerders via NLInvesteert krijgen de kans om de aanvullende EUR 2.500.000,= te verstrekken tegen een rente van 9,25%. De benodigde EUR 333.000,= voor het upgraden van de appartementen brengt de ondernemer zelf in.

Op basis van de huidige huurinkomsten kunnen de financieringsverplichtingen richting de bank en NLInvesteert reeds worden opgebracht. Na drie jaar zal op basis van de waarde-ontwikkeling  en de omgevingsvergunning en het realiseren van extra appartementen, er een herfinanciering plaatsvinden. Het onroerend goed wordt na bovengenoemde aanpassingen en jaarlijkse huurverhoging getaxeerd op EUR 12.000.000,=.

Ten behoeve van de investeerders via NLInvesteert wordt er als zekerheid een notariële verkoopvolmacht op het onroerend goed (2e hypotheek wordt niet toegestaan door NIBC), verpanding van de aandelen van Achter de Hoven B.V. en een persoonlijke borgstelling van EUR 1.250.000,= verkregen. Om het eventuele renterisico voor de investeerders te mitigeren wordt er bovendien door VVG een rentegarantie afgegeven.

Wilt u meer weten over dit project?

Bent u benieuwd naar de achtergronden en de uitgebreide analyse van dit project? Log dan nu in.